IMMOBILIENKAUF MALLORCA

 

  • Nicht EU-Bürger können durch den Kauf einer Immobilie ab 500.000,- € ein Investoren-Visum für vorerst 1 Jahr erhalten. In diesem Zeitraum besteht keine Minimum-Aufenthaltspflicht. Der Hauptwohnsitz und damit der Steuersitz kann im Heimatland bleiben. Nach diesem Jahr kann eine Aufenthaltsgenehmigung für 2 Jahre beantragt werden, welche danach ohne Probleme verlängert werden kann, wenn der Wert der Immobilie weiterhin 500.000,- € besteht. In dieser Zeit kann der Investor die Immobilie auch wieder veräußern und eine Neue Erwerben, wenn die neue Immobilie wieder einen Mindestwert von 500.000,- € hat.

 

  • Nach 5 Jahren ununterbrochenem Aufenthalt in Spanien kann der Käufer eine unbegrenzte Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Nach weiteren 5 Jahren erwirbt er sogar ein Anrecht auf spanische Staatsbürgerschaft. So erzielt er nicht nur Rendite sondern kommt auch in den Besitz von EU-Rechten. Das Gesetz gilt auch für Ehepartner und Kinder.

 

  • Für den Erwerb einer Immobilie ist die spanische Steuernummer (NIE/NIF) notwendig!

 


 

Nebenkosten für den Erwerb einer Immobilie:

 

  1. Übertragungssteuer:
  • Spanische Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Anadido)
  • Übertragungssteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

 

Eine von beiden Steuern wird beim Kauf fällig. Zu vergleichen mit der dt. Grunderwerbssteuer. Jedoch immer nur eine der genannten Steuern, denn Sie schließen sich wechselseitig aus.

 


 

1. a) Kauf bei einem Unternehmen:

Ist die Mehrwertsteuer (IVA) direkt an den Verkäufer zu zahlen. Der Verkäufer muss eine Rechnung mit IVA ausstellen.

 

Steuersatz:

Allgemein 21 %: Beim Kauf von unbebauten Grundstücken

Reduziert 10 %: Beim Kauf von Wohnungen oder Häusern

 

Zusätzlich fällt 1,2 % Dokumenten-Steuer an, die AJD (Actos Jurídicos Documentados)

 


 

2. b) Kauf von einer Privatperson

Ist die ITP zu zahlen. (ähnlich der Grunderwerbssteuer)

Diese richtet sich NICHT nach dem Kaufpreis sondern dem Marktwert!

 

ITP-Steuerstätze seit 1. Januar 2013:

Bis 400.000,- € Kaufpreis - 8 % des Marktwertes

400.000,01 € bis 600.000,- € - 9 % des Marktwertes

Ab 600.000,01 € - 10 % des Marktwertes

 


 

 

  1. Quellensteuer des Verkäufers (retención)

Wird von einem Nicht-Residenten Verkäufer erworben,, ist der Käufer verpflichtet 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und als Steuervorauszahlung des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen.

Hintergrund: Auch ein Nicht-Residenter muss den möglicherweise erzieleten Gewinn im Rahmen einer Einkommensteuererklärung versteuern.

 


 

  1. Wertzuwachssteuer (plus valía)

Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Gesetz: Artikel 105-111 des Gesetzes 39/1988

Ist eine Gemeindesteuer und besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (nicht den des Aufbaus) seit der letzten Übertragung. Entsprechend ist diese Steuer bei Eigentumswohnungen eher gering.

  • Die Höhe der Steuer wird durch die Gemeinde-Satzung definiert.
  • Abhängig von: Bodenwert (Valor del Terreno), Dauer des Besitzes, Einwohnerzahl der Gemeinde, wo die Immobilie liegt. Am besten vor Vertragsabschluss eine Anfrage bei der Gemeinde stellen.
  • Je länger ein Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fällt die Wertzuwachssteuer aus.
  • Diese Steuer muss per Gesetz vom VERKÄUFER getragen werden. Gelegentlich wird versucht, dem Käufer diese Steuer aufzudrücken. Es empfiehlt sich daher, einer ausdrückliche vertragliche Regelung zur Zahlung dieser Steuer in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Neu ist, dass auch der Käufer verpflichtet ist, der Gemeinde eine Kopie des notariellen Kaufvertrages vorzulegen. Um sicherzustellen, dass der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung auch nachkommt (denn tut er das nicht, haftet der Käufer dafür!) sollte man den errechneten Betrag der plus-valía im Rahmen der Kaufpreiszahlung einbehalten.

 


 

  1. Notar- und Grundbuchkosten

Für Notare und Eigentumsregistereintragungen gibt es eine Gebührenordnung, die Gebühren in Abhängigkeit vom Wert der Immobilie vorschreibt.

Bei einem Kauf betragen die Notar- und Registerkosten ca. 1 % des Kaufpreises.

 


 

  1. Beschränkte und unbeschränkte Steuerpflicht

UNBESCHRÄNKT steuerpflichtig = Resident, wenn mehr als 183 Tage im Jahr auf Mallorca, wirtschaftlicher Schwerpunkt in Spanien ist oder dessen Ehepartner in Spanien leben.

Seit dem 01.01.2012 werden die ersten 6.000 € Gewinn mit 19 % und der darüberhinausgehende Gewinn mit 21 % besteuert.

Bis   6.000 €  = 19 %

Bis 24.000 €  = 21 %

darüber          = 27 %

 

BESCHRÄNKT steuerpflichtig = In Spanien erzielte Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen der Besteuerung gemäß dem königlichen Gesetzesdekret 5/2004 über die Einkommenssteuer von Nichtansässigen.

Ab 01.01.2012 wird der Gewinn mit 21 % versteuert.

Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten ab der Beurkundung eine Einkommenssteuererklärung über den Verkauf abzugeben. Dabei werden die einbehaltenen 3 % auf die Steuerschuld angerechnet.